دعوی فروش مشاع
دعوی فروش مشاع
مبحث اول: تقسیم مال مشاعی در دعوی فروش مشاع
هرچند موضوع این نوشته، بررسی دعوای فروش مال مشاع در رویه دادگاه ها می باشد لیکن به جهت اهمیت دعوای افراز و تقسیم اموال مشاعی و ارتباط مستقیم با دعوای فروش مال مشاعی به بررسی هر دو خواهیم پرداخت.
مال مشاع به مالی گفته می شود که حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه جمع شده است (ماده ۵۷۱ ق.م.) و ممکن است اختیاری یا قهری باشد. از شرکت یا شراکت اختیاری می توان به نتایج عقود مانند خرید یک قسمت از قطعه زمین مشاعی اشاره کرد که به صورت ارادی و با اختیار صورت می پذیرد؛ لیکن اشاعه در حالت اجباری، بدون اراده و قصد و اختیار مالکین مشاعی است که مصداق بارز آن اموال موروثی است. مال مشاعی را به سه حالت می توان تقسیم نمود:
-
تقسیم به افراز: افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می پذیرد و هر شریکی می تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد. بنابراین، در تقسیم به افراز ،
-
اولا: از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک، معادل سهم خودش می رسد؛
-
ثانيا: نیاز به ارزیابی و قیمت گذاری مال مشاعی نیست
-
تقسیم به تعدیل: در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛ مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت روبروی اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشد در این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع تر می گیرد تا برابری کند؛ بنابراین در تقسیم به تعدیل:
-
اولا از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی رسد ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر باشد؛
-
ثانيا: همه شرکا از عین مال مشترک سهم می برند؛
-
ثالثا: لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت گذاری مال مشاعی می باشد.
-
تقسیم به رد، همیشه با کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی شود لاجرم برای تعادل سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهمها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد؛ بنابراین در تقسیم به رد
-
اولا ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهم نبرند؛
-
ثانيا: از عین مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی گیرند؛
-
ثالثا: لازم و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قسمت گذاری مال مشاعی می باشد.
لازم به یادآوری می باشد که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم به تعدیل نمی رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نخواهد رسید در صورتی که هیچ یک از تقسیم های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند تنها راه، درخواست فروش مال مشاع» از مرجع ذیصلاح قضائی است.
در موارد ذیل امکان تقسیم اموال مشاعی وجود ندارد .
-
هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند (ماده ۵۹۵ قیم!)
-
تقسیم مال موقوفه بين موقوف علیه ممنوع است. (ماده ۵۹۷ قیم) |
-
در صورتی که تقسیم متضمن اضرار به شریک غیر متقاضی به نحوه فاحش باشد تقسیم ممنوع است (ماده ۵۹۲ و ۵۹۳ ق م)
-
در صورتی که منع قانونی یا قراردادی خاص در خصوص عدم تقسیم باشد تقسیم ممنوع است.
-
در مواردی که نسبت به ملک مشاعی سند معارض صادر شود تا زمانی که رفع تعارض صورت نپذیرد تقسیم ممنوع است (تبصره یک ماده قاف،م.م.).
مبحث دوم: مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افرازمال مشاعی
اولین پرسش این است که درخواست افراز مال مشاع باید به کدام مرجع ذی صلاح تقديم شود، به عبارتی ساده تر مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز املاک مشاع چه مرجعی می باشد.
در حال حاضر در مرجع «واحد ثبتی محل وقوع مال غیرمنقول» و «دادگاه عمومی محل وقوع مال غیر منقول» حسب مورد صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارند که در ذیل به طور جداگانه به بحث و بررسی در مورد آنها می پردازیم.
گفتار اول: صلاحیت واحد ثبتی در دعوی فروش مشاع
مطابق ماده یک قانون افراز فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ که مقرر می دارد: «افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید. در صورت موجود بودن چهار شرط ذیل واحد ثبتی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارد:
اولا: مال مشاع از نوع اموال غیر منقول (املاک) باشد؛
ثانيا: جریان ثبتی این املاک مشاعی غیرمنقول خاتمه یا باشد؛
ثالثا: نسبت به ملک سند معارض صادر نشده باشد؛
رابعا: جزء اموال محجورین یا اموال مجهول المالک نباشد.
ثبت یا عدم ثبت املاک با رعایت شرایط فوق مؤثر در صلاحیت رسیدگی دعوای افراز نبوده و در هر صورت باید در خواست افراز به مرجع ثبتی محل وقوع ملک داده شود. در صورتی که نظر واحد ثبتی محل (رئیس ثبت) مبنی بر غیرقابل افراز بودن باشد متقاضی یا هر یک از شرکا می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظریه به آنان با تقدیم دادخواست به دادگاهی که ملک در آن محل مستقر است نسبت به آن اعتراض نماید به این اعتراض همانند سایر دعاوی حقوقی با تشکیل جلسه دادرسی و با رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی خواهد شد. در این خصوص ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر داشته: «تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکا ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند. طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا می باشد.»
گفتار دوم: صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی در دعوی فروش مشاع
هرچند قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ اصل را بر صلاحیت واحد ثبتی در رسیدگی به دعوای افراز قرار داد ولی نیک می دانیم که خود این اصل، استثناء بر اصل صلاحیت عام مراجع قضائی می باشد برای همین مقنن در موارد ذیل از اصل ثانوی رجوع کرده و دوباره مراجع قضائی را صالح به رسیدگی به دعوای افراز قرار داده است:
افراز املاکی که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته است:
با استنباط از مفهوم مخالف ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ در مورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است عمل تقسیم خواه به افراز یا به تعدیل یا به رد در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک» خواهد بود. اداره حقوقی قوه قضائیه در این خصوص چنین اظهارنظر نموده است: «افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته، خارج از صلاحیت ثبت اسناد می باشد.»(
افراز املاکی که بین شرکا محجور یا غایب مفقودالاثر باشد:
هر چند ممکن است در خصوص این نوع املاک مشاعی جریان ثبتی پایان پذیرفته، اما وضع خاص بعضی از مالکین مشاعی مانند محجورین (صغار، مجانین، دستها) یا اشخاصی که مفقودالاثريا اموالی که مجهول المالک می باشد باعث شده تا قانون گذار مرجع شبه قضائی چون واحد ثبتی را در رسیدگی به دعوای افراز صالح نداند بلکه مرجع عام قضائی (دادگستری) را صالح به رسیدگی برای چنین دعوایی تشخیص داده است در این خصوص ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی مصوب ۱۳۱۷ چنین تعیین تکلیف نموده است: «در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهند می توانند ترکه را ما بین خود تقسیم نمایند؛ لیکن اگر ما بين أنها محجور یا غائب باشد تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل می آید.»
-
تقسیم اموال مشاع منقول: با توجه به قانون افراز و فروش مال مشاع مصوب ۱۳۵۷ و قانون مدنی دعوای افراز و تقسیم اموال منقول مشاع صرفا در صلاحیت دادگاه عمومی با رعایت ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی می باشد و به هیچ وجه دارندگان اموال منقول مشاعی نمی توانند افراز یا تقسیم آن را از واحد ثبتی محل تقاضا نمایند.
-
تقاضای تقسیم اموال مشاع منقول و غیر منقول: «در ماده ۱۵ ق.آ.د.م. مصوب ۱۳۷۹ در صورتی که موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد در دادگاهی اقامه دعوا می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است به شرط آنکه دعوا در هر دو قسمت، ناشی از یک منشأ باشد.» ماده مذکور برخلاف قاعده و اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده تدوین یافته است. حکمت وضع این ماده مکلف نمودن خواهان نسبت به طرح دعوا در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می تواند از باب مزایایی باشد که در محل وجود دارد و رسیدگی قضائی به این امور را سرعت می بخشد و با توجه به اینکه على الأصول در اکثر دعاوی غیرمنقول که مستلزم جلب نظر کارشناسی با معاینه محل از ناحیه دادرسان در ملک متنازع فیه لازم باشد، رسیدگی به دلایل به سهولت صورت می پذیرد.
از مفاد ماده ۱۵ ق.آ.د.م. چنین بر می آید که دعاوی مذکور از دعاوی مختلط محسوب نمی شود بلکه دعوایی باید تلقی نمود که خواسته آن مال منقول و مال غیرمنقول است؛ مثلا، دعوای راجع به سهم الارث که مشتمل بر اموال منقول و غیرمنقول باشد.
پرسشی که ممکن است در باب صلاحیت نسبی مطرح شود این است که چنانچه اموال مشاع بين شر کا اعم از منقول و غیرمنقول باشد، آیا می توان اداره ثبت را مجاز به افراز اموال غیرمنقول دانست؟
در پاسخ می توان گفت: اولا: در مقام تردید در صلاحیت دادگاه و مرجع ثبتی اصل و قاعده کلی، صلاحیت عام دادگاه ها و دادگستری است؛
ثانيا: قانون و فروش املاک مشاع مصوب أبان ۱۳۵۷ در بیان صلاحیت مرجع ثبتی برای افراز ناظر به موردی است که ملک موضوع افراز فقط غیرمنقول باشد و افراز اموال مشاع متضمن اموال منقول و غیرمنقول از شمول مقررات قانون فوق خارج است و رسیدگی به دعوای مزبور در صلاحیت دادگاه های دادگستری است و نمی توان فرضی را در نظر گرفت که راجع به اموال منقول، دادگاه ها به رسیدگی بپردازند و در مورد اموال غیرمنقول، اداره ثبت محل؛ زیرا تعدیل سهام که معمولا لازمه افراز است امکان پذیر نخواهد بود.
در همین زمینه از قضات وقت دادگاه حقوقی ۲ تهران سؤال شده است:
اگر ماترک اعم از منقول و غیرمنقول بود و تقاضای تقسیم آن شده باشد، آیا دادگاه نسبت به تمام تر که باید رسیدگی کند یا لازم است بدوأ تفکیک و نسبت به منقول رسیدگی و راجع به غیرمنقول به صلاحیت مراجع ثبتی قرار عدم صلاحیت صادر نماید؟
پاسخ اکثریت در مورخ ۱۳۶۷ / ۲ / ۷ این چنین بوده است:
قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ۱۳۵۷ در بیان صلاحیت مرجع ثبتی برای افراز ناظر به موردی است که ملک موضوع افراز فقط غیرمنقول باشد و افراز اموال مشاع متضمن منقول و غیرمنقول از شمول مقررات قانون فوق خارج است و رسیدگی به آن کلا در صلاحیت دادگاه حقوقی ۲ است و در این مورد دادگاه نمی تواند اموال را تفکیک و تنها نسبت به منقول رسیدگی و راجع به غیرمنقول قرار عدم صلاحیت صادر نماید؛ زیرا در این صورت تعدیل سهام که معمولا لازمه افراز است امکان پذیر نخواهد بود. در مقام تردید در صلاحیت دادگاه و مرجع ثبتی، اصل و قاعده کلی صلاحیت عام دادگاه های دادگستری معتبر است.
اقلیت حاضر در جلسه نیز این چنین نظر داده اند:
حسب قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز اموال غیرمنقول در صلاحیت مرجع ثبتی بوده و در هر حال رسیدگی به آن از صلاحیت ذاتی دادگاه خارج است؛ بنابراین، چنانچه افراز اموال منقول و غیر منقول توأمان از دادگاه تقاضا شود، در بین شرکا محجور نباشد، دادگاه تنها نسبت به اموال منقول رسیدگی و در اموال غیرمنقول به شایستگی مرجع ثبتی قرار عدم صلاحیت صادر نماید و تعدیل سهام مجوز رسیدگی دادگاه نسبت به غیرمنقول نمی شود همچنان که اگر با وجود اموال غیرمنقول شركا فقط نسبت به اموال منقول تقاضای تقسیم کنند و راجع به غیرمنقول، در ثبت محل، درخواست افراز نماید دادگاه نمی تواند به عذر تعدیل سهام از رسیدگی امتناع و شرکا را مکلف به درخواست افراز نسبت به تمامی اموال کند بلکه باید در محدوده خواسته یعنی به تقسیم اموال منقول مبادرت ورزد.
دعوی فروش مشاع
اکثریت قضات وقت دادگاه های حقوقی ۲ تهران در نظریه دیگری در مورخ ۱۳۶۳ / ۴ / ۱۴ چنین اظهارنظر نموده اند: «نظر به عموم و اطلاق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ تقسیم ماترک غیرمنقول نیز در صلاحیت واحد ثبتی وقوع ملک است نه دادگاه» و نظریه اقلیت قضات مزبور نیز چنین است: چون تقسیم ماترک به طور کلی اعم از منقول و غیر منقول است؛ لذا از شمول قانون افراز و فروش املاک مشاع خارج بوده و مشمول قانون امور حسبی می باشد. از این رو، تقسیم ماترک اعم از منقول و غیرمنقول در دادگاه باید به عمل آید و اگر در خواست تقسیم اموال غیرمنقول به طور کلی بوده و تقسیم آن مستلزم افراز نباشد در این صورت دادگاه باید رسیدگی کند.»
مبحث سوم: دعوی فروش مشاع در دعوی فروش مشاع
اگر مال مشترک قابلیت تقسیم به (افراز یا به تعدیل یا به رد) را نداشته باشد تنها راه برای خلاصی از وضعیت شراکت و مشاعی بودن، تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع از مراجع قضائی ذی صلاح می باشد در این خصوص ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاعی چنین تعیین تکلیف نموده است: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.»
گفتار اول: مرجع قضائی صالح به رسیدگی به درخواست فروش مال مشاعی
در صورتی که ملک غیرقابل تقسیم و افراز تشخیص داده شد به اختیار مصرحه در ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع با تقاضای هریک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان، ملک مشاع به مزایده گذاشته خواهد شد در این صورت با توجه به نوع مال مشاع مرجع قضائی صالح نیز حسب مورد از نظر صلاحیت محلی متفاوت خواهد بود
-
درخواست فروش مال منقول مشاعی با رعایت ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر می دارد: «دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده، در حوزه قضائی آن اقامتگاه دارد و اگر خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد، در صورتی که در ایران محل سکونت موقت داشته باشد، در دادگاه همان محبايد اقامه گردد و هرگاه در ایران اقامتگاه و یا محل سکونت موقت نداشته، ولی مال غیرمنقول داشته باشد، دعوا در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است و هرگاه مال غیرمنقول هم نداشته باشد، خواهان در دادگاه محل اقامتگاه خود اقامه دعوا خواهد کرد.» درخواست در قالب دادخواست به مرجع ذی صلاح تقدیم خواهد شد
-
درخواست فروش مال غیرمنقول مشاعی: به موجب ماده ۱۲ ق.آ.د.م: «دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.»
-
درخواست فروش مال مشاع مختلط (منقول و غیر منقول) به موجب ماده ۱۵ ق.آ.د.م: در صورتی که موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد، در دادگاهی اقامه دعوا می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، به شرط آنکه دعوا در هر دو قیس دارت، ناشی از یک منشأ باشد.