دعوی خلع ید

مبحث اول: معرفی دعوی خلع ید

خلع ید» به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی را دارد که مالک یک مال غیرمنقول به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه و از دادگاه رفع تصرف غیر مجاز متصرف به همراه تحویل ملک را تقاضا می کند.

رسیدگی به دعوای خلع يد فرع بر اثبات مالکیت است، در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلائل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست. در اینجا دعوی خلع ید خواهان به تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ق.آ.د.م قابل رد می باشد؛ چرا که خواهان ادعایی را مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است.

گفتار اول: انواع دعوی خلع ید موضوعاتی که می توان دعوی خلع ید را در آن ابواب مطرح نمود، عبارتند از:

 نخست خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است. دوم دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده در خصوص ملک مورد نزاع و در مقابل، قانع بودن تصرف خوانده به آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. سوم دعاوی تصرف عدوانی که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند. که به اختصار به توضیح هریک می پردازیم

بند اول – دعوی خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع:

 در مواردی که حکم خلع يد عليه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. مقررات املاک مشاعی عمدتا در مواد ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبودن آذن، متصرف ضامن است.

بنابراین محکوم له در دعوی خلع ید در ملک مشاعی هنگامی می تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.

بند دوم –دعوای تخلیه در ملک مشاع:

 در ملک مشاع حق هر شریک در تمام ملک منتشر است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شر کا حق تصرف در ملک مشاعی را نداشته باشد (مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ ق.م) نتیجه این اذن اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته است نکته قابل توجه در این رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری تنها بین مستأجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در این مورد مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شر کاست بنابراین تصرف شریک در ملک موقوف به اجازه و توافق با مستأجر است همان گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می شد، تسلیم عين مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن از دیگران بود. در مواردی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره (ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶) و موارد مشابه، در خواست تخلیه ید می کند از آنجا که در خواست او تحویل عين مستأجره است و تحقق آن منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر می باشد این تقاضا در برابر شریک با مستأجر او پذیرفته نمی شود زیرا در این فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلیل لزوم آن بتوان اجاره را فسخ و درخواست تخلیه کرد.

 بند سوم–دعاوی تصرف عدوانی:

الف) دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع:

قانون گذار در ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی اعلام داشته است در صورتی که ۲ یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می کرده اند و بعضی دیگر مانع تصرف يا استفاده یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شوند حسب مورد در حكم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل خواهد بود.

 مطابق ماده ۱۶۳ ق.آ.د.م در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، سبق تصرف خواهان، لحوق تصرفات خوانده و عدوانی بودن تصرفات وی، ارکان دعوا را شکل می دهند و باید اثبات شود که در این مورد مالکیت خواهان اماره ای بر سبق تصرفات او بوده و خلاف آن قابل اثبات است از این رو این دعوا با دعاوی خلع ید به معنای اخص و تخلیه ید و تصرف عدوانی کیفری از این جهت که اثبات مالکیت خواهان لازم نیست تفاوت دارد در اجرای این حکم در ملک مشاع نیز باید به تصرف دادن ملک به یکی از مالکان یا متصرفان سابق که ملک را به صورت مشاع و مشترک تحت تصرف داشته اند با استفاده می کرده اند رعایت شود.

 ب) دعوای تصرف عدوانی کیفری در ملک مشاع:

 عده ای به این دلیل که هر شریک در ذره ذره ملک مشاع حق مالکیت دارد و تصرف او در آن ملک تصرف در ملک خود است این جرم را قابل تحقق نمیدانند؛ اما از سوی دیگر گروهی به این مبنا که ذره ذره ملک متعلق حق دیگری هم هست تصرف بدون اذن را متضمن تصرف عدوانی در ملک دیگری و وقوع جرم میدانند. نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره ۷۵۹۹ / ۷ مورخ ۲۶ دی ۱۳۷۲ با استناد به رأی وحدت رویه مذکور جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع را قابل تحقق دانسته است، اما باید اذعان داشت که با توجه به اصل تفسیر مضیق متون جزائی و تفسیر آن ها به نفع متهم باید قائل به نظری شد که ارتکاب این جرم را در ملک مشاع ممکن نمی داند؛ بنابراین چنین شکوائیه ای باید با قرار منع تعقیب رو به رو شود و شاکی از طریق حقوقی اقدام کند.

 گفتار دوم: شرایط و ارکان تشکیل دهنده دعوی خلع ید

ارکان تشکیل دهنده دعوی خلع ید عبارتند از:

 الف) مالکیت خواهان دعوا بر موضوع تصرف:

 اولین شرط دعوی خلع ید این است که خواهان مالکیت موضوع دعوا را داشته باشد یا از طرف مالک موضوع دعوا سمت نمایندگی یا وکالت داشته باشد؛ بنابراین باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر نماید؛ چرا که رسیدگی به دعوای خلع يد فرع بر اثبات مالکیت است. همانطور که قبلا بیان شد، در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست، در این صورت دعوی خلع ید خواهان به تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد می باشد.

البته باید به یاد داشته باشیم مالکیت مطلق خواهان بر موضوع دعوا شرط اقامه دعوا نیست بلکه مالکین مشاعی نیز می تواند علیه همدیگر دعوی خلع ید طرح نمایند همان طوری که ماده ۴۳ ق.م. در این خصوص مقرر می دارد:

 «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»

 ب) تصرف غیرقانونی (غاصبانه) خوانده بر موضوع دعوا:

باید تصرف خوانده دعوا بر مال غیرمنقول بر خلاف قانون یا قرارداد و بدون اذن یا اجازه مالک یا قائم مقام وی باشد در صورتی که تصرفات خوانده در موضوع دعوا عنوان «غاصبانه یا در حکم غاصبانه » را نداشته باشد طرح دعوی خلع ید مواجه با ایراد قانونی است.

 ج) مال غیرمنقول بودن موضوع دعوا:

 موضوع دعوا خلع ید باید از اموال غیرمنقول ذاتی باشند در تعریف اموال غیرمنقول ماده ۱۲ ق.م. مقرر می دارد: «مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود» یعنی باید موضوع دعوی خلع ید اموال غیرمنقول چون زمین، خانه، آپارتمان، مغازه باشند نه اموال منقولی چون ماشین و قایق.

 

گفتار سوم: تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید

اختصارا تفاوت دو دعوی خلع ید و تخلیه ید را در سه موضوع به شرح ذیل توضیح می دهیم

الف) تفاوت در ارکان دعوا: منشأ دعوی خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد؛ اما در تخلیه ید قرارداد اجاره وجود دارد؛ ولی چون اجاره پایان یافته است، مستأجر حاضر به تخلیه ملک نیست و از سوی دیگر در این دعوا تخلیه مالکیت عین ملک نیز شرط نمی باشد و صرف مالکیت منافع كفایت می کند. به عبارتی ساده تر دعوای تخلیه زمانی مطرح می شود که ید متصرف (خوانده) مأذون است؛ یعنی با اذن مالكانه یا قانونی و شرعی شروع شده و به اصطلاح مسبوق به اذن است؛ لیکن در دعوی خلع ید، اذنی در کار نیست و شروع تصرف غاصبانه است.

ب) تفاوت در موضوع دعوا:

موضوع دعوی خلع ید الزام مال غیرمنقول می باشد؛ لیکن موضوع دعوای تخلیه ید ممکن است مال منقول یا غیرمنقول باشد.

ج) تفاوت در مالی یا غیرمالی بودن دعوا:

 دعوای تخلیه ید یک دعوای غیرمالی اعتباری است؛ بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوی خلع ید دارد، اما دعوی خلع ید، یک دعوای مالی محسوب می شود.

مبحث دوم: تفاوت دعوای خلع ید ورفع تصرف عدوانی

هر چند دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی جز دعاوی هستند که در صورت اثبات و احراز، منجر به حصول یک نتیجه مشترک برای خواهان می شوند و آن قطع تصرفات غیرقانونی خوانده در مال است؛ لیکن دعوای خلع ید، تقاضای مالک قانونی و مشروع مال، با این مضمون که خوانده به صورت غیرقانونی، متصرف مال شده و رفع تصرفات وی را از دادگاه تقاضا می کند؛ اما دعوای رفع تصرف عدوانی، ادعای متصرف سابق مال غیرمنقول (اعم از مشروع یا نامشروع و اعم از اینکه مالک باشد یا نباشد) مبنی بر اینکه خوانده جدید به صورت غیرقانونی، متصرف مال شده و قطع تصرفات لاحق وی را خواستار می شود.

گفتار اول: تفاوت در ارکان دو دعوا

دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی هر دو دارای ارکان منحصر به فرد و مربوط به خود هستند که باید ادله تشکیل دهنده هر دو دعوا توسط متقاضیان آنها به دادگاه ارائه و توسط محکمه محرز گردد.

اركان دعوای خلع ید عبارت اند از:

1. اثبات مالکیت خواهان
2. اثبات تصرفات غير قانونی فعلی خوانده بر مال غیرمنقول ؛

ارکان دعوای رفع تصرف عدوانی عبارت است از:

1. اثبات سبق تصرف خواهان؛
2. اثبات لحوق تصرفات خوانده؛
3. اثبات غیرقانونی بودن تصرفات خوانده.

بنابراین در دعوای خلع ید، خواهان باید مالکیت خود را ثابت کند؛ ولی در دعوای رفع تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت نیست و اثبات سبق تصرف خواهان کفایت می کند و از سوی دیگر صرف اثبات و احراز تصرفات غیرقانونی فعلی خوانده در دعوای خلع ید کافی است؛ اما در دعوای رفع تصرف عدوانی، لحوق تصرفات غیرقانونی خوانده باید ثابت و احراز گردد.

گفتار دوم: تفاوت در تعیین وقت دادرسی

دعوای خلع ید مطابق قواعد عمومی آیین دادرسی مدنی در وقت عادی و معمولی رسیدگی می شود. منظور از وقت عادی، وقتی است که به ترتیب دفتر اوقات، روز و ساعت معینی برای رسیدگی تعیین می شود؛ اما رسیدگی به دعوای رفع تصرف عدوانی مطابق ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی در وقت خارج از نوبت به عمل می آید. منظور از وقت خارج از نوبت وقتی است که از لحاظ زمانی نزدیک تر و مناسب تر از وقت عادی است؛ چرا که بدون توجه به ترتیب دفتر اوقات دادگاه تعیین می شود. با وجود این باید توجه داشت که هر چند وقت خارج از نوبت نزدیک تر از وقت عادی است؛ ولی الزامأ نزدیک ترین وقت نمی باشد.

گفتار سوم: تفاوت در اجرای حکم

دعوای خلع ید مشمول قاعده کلی «اجرا بعد از قطعیت آراء» مندرج در ماده ۱ ق… م می باشد؛ اما رأی دعوای تصرف عدوانی از این قاعده مستثنی بوده بلافاصله قبل از قطعیت، اجرا می شود همان طوری که ماده ۱۷۵ ق.آ.د.م. در این خصوص مقرر میدارد:

در صورتی که رأی صادره مبنی بر رفع تصرف عدوانی، مزاحمت و یا ممانعت از حق باشد، بلافاصله به دستور مرجع صادر کننده توسط اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری اجرا خواهد شد و درخواست تجدیدنظر مانع از اجرا نمی باشد.»

یعنی تجدیدنظرخواهی از حکم رفع تصرف عدوانی، فاقد اثر تعلیقی است. البته باید اذعان نمود که علی رغم حكم استثنائی این ماده، اگر رأی رفع تصرف عدوانی به صورت غیابی صادر شود موقتا اجرا نمی شود بلکه نیازمند خروج این رأی از مرحله واخواهی می باشد.

تفاوت دیگری که از حیث اجرا، بین این دو دعوا وجود دارد این است که دعوای رفع تصرف عدوانی، جهت اجرا نیازمند صدور اجراییه توسط دادگاه نیست؛ چرا که به موجب ماده ۱۷۵ این قانون، این حکم بلافاصله به دستور دادگاه صادر کننده توسط اجرای حکم یا ضابطین دادگستری اجرا می شود در حالی که دعوای خلع ید مطابق قواعد عمومی آیین دادرسی مدنی و اجرای احکام مدنی، نیازمند صدور اجراییه جهت اجرا است .

گفتار چهارم: تفاوت در اعتبار امر قضاوت شده

حكم رفع تصرف عدوانی مانع استماع و رسیدگی دعوای خلع ید نمی شود. به بیان دیگر حكم رفع تصرف عدوانی در دعوای خلع ید از اعتبار امر قضاوت شده بی بهره است؛ اما در مقابل صرف طرح دعوای خلع ید، مانع استماع دعوای رفع تصرف عدوانی می باشد. ماده ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می کند:

«کسی که راجع به مالکیت یا اصل حق ارتفاق و انتفاع اقامه دعوا کرده است، نمی تواند نسبت به تصرف عدوانی و ممانعت از حق طرح دعوا نماید.»

گفتار پنجم: تفاوت در مالی یا غیر مالی بودن دعوا

دعوای خلع ید به حکم نص بند ۱۲ ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۳ دعوایی مالی است؛ لذا هزینه این دعوا در صورتی که موضوع آن منقول باشد مطابق تقویم خواهان و در صورتی که غیر منقول باشد بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه اخذ می شود و از حیث تجدیدنظر و فرجام خواهی نیز ملاک تقدیم خواهان است؛ اما دعوای رفع تصرف عدوانی با توجه به عدم ورود در ماهیت، غیرمالی است؛ لذا رسیدگی به دعاوی تصرف مستلزم پرداخت هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی است. از جهت تجدیدنظر خواهی نیز به استناد بند (ب) ماده ۳۳۱ ق.آ.د.م. این دعوا قابل تجدیدنظر است؛ ولی به هیچ وجه قابل فرجام نیست (ماده ۳۶۷ ق.آ.د.م). |

مبحث سوم: تشریفات طرح دعوای خلع ید

گفتار اول: صلاحیت محاکم در رسیدگی به دعوای خلع ید

خواهان باید بداند کدام مرجع قضائی صلاحیت رسیدگی به دعوای خلع ید دارد تا دعوای خود را به آن مرجع تقدیم نماید. برای شناسایی مرجع قضائی صالح ابتدا به بررسی موضوع صلاحیت می پردازیم:

الف) صلاحیت ذاتی محاکم:

مدرک شناسایی این نوع صلاحیت ها صنف «اداری یا قضائی» و نوع «عمومی یا اختصاصی» و درجه «بدوی یا تجدیدنظر» است. مطابق ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به این دعوا نیز همانند سایر دعواهای حقوقی در صلاحیت محاکم عمومی است مگر اینکه مقنن خود مرجع اختصاصی برای رسیدگی به این نوع دعاوی تعیین نموده باشد؛ لذا خواهان باید دعوای خود را در یکی از محاکم عمومی حقوقی دادگستری طرح نماید. البته اگر خواسته دعوای خود را تا نصاب ۲۰۰ / ۰۰۰ / ۰۰۰ ریال مقوم کند شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی به دعوا است.

ب) صلاحیت محلی محاکم: دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، جهت اقامه دعوای خلع ید، دارای صلاحیت می باشد.

گفتار دوم: مدارک لازم برای طرح دعوای خلع ید دعوای خلع ید،

دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند. در خلع ید خواهان باید سندی داشته باشید که مالکیت را صددرصد ثابت کند یا اینکه حکم قطعی اثبات مالکیت موجود باشد.

مدارک و منضمات مورد نیاز:

• تصویر مصدق سند مالکیت (اجباری)
• کارت شناسایی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی
• استماع شهادت شهود و مطلعین؛
• درخواست جلب نظر کارشناس؛
• شماره پرونده استنادی؛
• تحقیقات محلی؛
• معاینه محلی