دعوی الزام تنظیم سند رسمی

مبحث اول: معرفی دعوی الزام تنظیم سند رسمی

 نظر به اینکه موضوع دعوا یکی از آثار عقد است اختصارا به تعریف عقد و انواع آن می پردازیم:

 واژه «قرارداد» در زبان فارسی به معنای «عقد» به کار رفته است. عقد لفظأ به معنای بستن» است. چنان که ماده ۱۸۳ قانون مدنی می گوید:

 «عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر، تعهد به امری نمایند و مورد قبول آنها باشد»

 وجه تناسب معنای اصطلاحی و معنای لغوی آن است که در اثر انعقاد عقد، بین دو نفر رابطه حقوقی ایجاد می شود و آن دو را به یکدیگر مرتبط می سازد.

 قرارداد مرادف با عقد است با این فرق که در بسیاری از موارد کلمه عقد فقط در عقود معینہ استعمال می شود و حال آنکه قرارداد به کلیه عقود، خواه معین باشد و یا غیر معین، که بر طبق ماده ۱۰ قانون مدنی که می گوید:

 «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»

 منعقد می گردد، گفته می شود.

 مطابق ماده ۱۸۴ ق.م. عقود و معاملات به لازم، جایز، خیاری، منجزو معلق تقسیم می شوند. به تعریف اختصاری هریک می پردازیم.

 عقد لازم و جایز:

 عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین عقد حق فسخ آن را جز در موارد خاصی که قانون معین کرده نداشته باشد. (ماده ۱۸۵ قانون مدنی) عقد جایز آن است که هریک از طرفین بتواند هر وقت بخواهد آن را فسخ کند. وکالت، مضاربه، ودیعه، عاریه، جعاله از عقود جایز و بیع، اجاره، صلح از عقود لازم و رهن از جمله عقود مختلط (از یک طرف لازم و از طرف دیگر جایز) هستند.

عقد منجزو معلق:

 عقد منجز آن است که تأثیر آن بر حسب انشاء موقوف به امر دیگری نباشد و الا معلق خواهد بود. در عقد منجز، عقد منعقد شده و آثار عقد نیز هم زمان با انعقاد بر طرفین عقد بار می شود. به عنوان مثال در عقد بیع به صورت منجز تملیک عین به عوض معلوم مطابق ماده ۳۳۸ ق.م. محقق شده و طرفین نیز ملزم به رعایت آثار و تعهدات ناشی از عقد می باشند.

 عقد بیع از جمله عقود لازم محسوب می شود که برخلاف عقود جایز با فوت و حجر و سفه یکی از طرفین بیع منحل نمی شود؛ بنابراین علاوه بر اینکه متبایعین مکلف به انجام تعهدات قراردادی یا قانونی این عقد می باشند در صورت فوت یکی از اطراف قرارداد، ورثه ملزم به انجام تعهد مورث خود می باشند. از جمله این تکالیف و تعهدات در عقد بیع، تکلیف بایع به تحویل و تسلیم مبیع است. در این خصوص ماده ۳۶۲ قانون مدنی مقرر می دارد:

 «آثار بیعی که صحیح واقع شده باشد از قرار ذیل است:

1. به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود؛

2. عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد؛

3. عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید؛

4. عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می کند.

» بنابراین، باید گفت که دعوای تحویل و تسلیم مبیع یکی از آثار عقد بیع است مشروط بر اینکه صحیح واقع شده باشد.

مبحث دوم: دعوی الزام تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن

 حالتی را شامل می شود که فروشنده (اصولا سازندگان املاک) قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار می دهد و با تنظیم قول نامهای آن را به خریدار منتقل و متعهد می شود در مهلت زمانی مندرج در قول نامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.

 گفتار اول: حالت های دعوای فک رهن به همراه الزام به تنظیم سند

 در نحوه تنظیم خواسته این دعوا سه نظریه بدین شرح وجود دارد:

 اکثریت اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه معتقد بودند چون فک رهن خود نوعی دعواست و الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن و یک رابطه حقوقی است؛ لذا ضرورت دارد که خواهان ضمن تقدیم دادخوست الزام به تنظیم سند، به عنوان دعوای دوم فک رهن را هم بخواهد؛ لیکن اقلیت عقیده داشتند با توجه به اینکه فک رهن همانند مفاصاحساب شهرداری مالیاتی از لوازم اجرای حکم تنظیم سند رسمی است و نیز فرض بر این است که دادگاه رسیدگی کننده استحضار دارد که ملک موضوع دعوا در رهن است؛ لذا به هنگام صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی با آوردن قید حفظ حقوق مرتهن در حکم مورد خاص است و نیاز به طرح دعوای جداگانه در این خصوص نمی باشد.

 رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است (رویه چهارم این است که دعوی الزام تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقا در دادگاه ها قابل پذیرش است؛ زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است؛ بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوی الزام تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن است، فروشنده متعهد، مکلف است ابتدا ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید. کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصاحساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی

می باشند، نیازی به طرح دعوای مستقلی ندارند؛ بنابراین، الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) هم نیازی به طرح دعوای مستقل (فک رهن) ندارد. به نظر می رسد نظر فوق قانونی و راه گشا می باشد.

بعد از صدور رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶ / ۸ / ۲ از دیوان عالی کشور که مقرر می داشت:

 «مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عين مرهونه از مالکیت راهن نمی شود؛ لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید که می تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافي حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافي حق مرتهن باشد یا بالقوه، بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن، از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح قانونی تشخیص می شود. این رأي وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضائی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.»

 به جای پایان پذیرفتن اختلافات دامنه مناقشات و تفسیرهای مختلف از خود رأی باعث شد سه نوع رویه در برخورد و قبول دعوی الزام تنظیم سند رسمی در مراجع قضائی به وجود آید.

1. عدم قابلیت استماع دعوی الزام تنظیم سند رسمی ملک مرهونه:

بعضی از قضات با استناد به رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ معتقدند تا زمانی که ملک در رهن می باشد امکان طرح دعوی الزام تنظیم سند رسمی نسبت به مال مرهونه وجود ندارد.

2. قابلیت استماع دعوی الزام تنظیم سند رسمی با تنفیذ مرتهن:

 بعضی از قضات مراجع قضائی وقتی دعوی الزام تنظیم سند رسمی را مورد پذیرش قرار میدهند که مرتهن نیز جزء خواندگان دعوا و مبایعه نامه را تنفیذ و قبول نموده باشد

3. قابلیت استماع دعوی الزام تنظیم سند رسمی به همراه دعوای فک رهن:

بعضی قضات معتقدند دعوی الزام تنظیم سند رسمی باید به همراه خواسته اولیه و ابتدایی «الزام به فک رهن» یا با قید عبارت حفظ حقوق مرتهن مطرح گردد.

 متاسفانه ادامه اختلافات و برداشت های متفاوت موضوع را دوباره به دیوان عالی کشور کشاند و هیئت عمومی دیوان عالی کشور دو بار در پاسخ به این پرسش که آیا «دعوی الزام تنظیم سند رسمی ملک مرهونه» قابلیت استماع دارد یا خیر؟ بالعكس تفسیرهای ناقص و غیر حقوقی از رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ پاسخ مثبت به پرسش فوق داده اند که در آراء اصراری به شرح ذیل آمده است:

اصراری اول: رأی شماره ۲۱ مورخ ۱۳۷۶ / ۱۲ / ۱۲ هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور:

نظر به اینکه به شرح دادخواست ابتدایی، خواهان علاوه بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال، الزام آنان را هم به انجام شرایط و مفاد مبایعه نامه مورخ ۷۳ / ۱۲ / ۲۸ و تخلیه و تحویل مبیع مورد لحوق دعوا قرارداده است و نظر به اینکه به شرح بند ۵ شرایط ضمنی معامله، فروشنده پرداخت کليه ديون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین تهیه مدارک لازم را به منظور تنظیم سند رسمی انتقال تعهد نموده است و نظر به اینکه از جمله دیون مربوط به مورد معامله، دینی است که با رهن گذاردن ملک از بانک ملی اصفهان به عنوان وام اخذ گردیده، بنا به مراتب با لحاظ کیفیت طرح دعوا و تعهدات خوانده (تجدیدنظرخواه دادنامه شماره ۲۴۱۲- ۷۵ / ۱۱ / ۱۱ شعبه ششم دادگاه عمومی شهرستان اصفهان که در عین حال متضمن الزام خوانده به فک رهن و همچنین الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال می باشد با رعایت حقوق

مرتهن و مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی منافات ندارد و با اقتضاء مدارک پرونده و موازین قانونی تطبیق می کند و به اکثریت آراء تأیید و ابرام می شود.» اصراری دوم: رأی شماره ۳۱ مورخ ۱۳۷۷ / ۱۲ / ۱۱ هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور

نظر به اینکه وقوع عقد بیع بین طرفین دعوا با توجه به قبض مبیع و پرداخت ثمن مورد معامله و احراز مالکیت خوانده محقق می باشد و با توجه به اینکه به موجب سند رسمی رهنی حق استفاده از مورد رهن به راهن تفویض شده و مالکیت در اختیار وی قرار داشته و به علاوه به او اجازه داده شده که از منافع ملک بهره مند گردد و تلویحا به منظور استهلاک بدهی بانک اجازه فروش آپارتمان ها نیز به راهن داده شده است؛ بنابراین، اعتراضات تجدیدنظر خواهان غیر مؤثر تلقی و دادنامه شماره ۳۰۶ الی ۳۳۱ ۱۳۷۶ / ۹ / ۱۵ شعبه دادگاه عمومی کرج که وفق مقررات اصدار یافته به نظر اکثریت اعضاء هیئت عمومی دیوان عالی کشور بلااشکال و خالی از منقصت قانونی تشخیص و ابرام می شود.»

گفتار دوم: نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی مال مرهونه

حالت اول

 با توجه به اینکه فک رهن از لوازم و مقدمات اجرای حکم تنظیم سند رسمی می باشد اگر محکوم علیه اقدام به فک رهححننماید برای عملی کردن حکم اصداری باید یکی از اقدامات ذیل صورت پذیرد.

1. محكوم له خود اقدام به پرداخت بدهی کرده و سند فک شده سند رسمی تنظیم می گردد و سپس مبلغ پرداختی را از محكوم عليه می گیرد.

2. شخص ثالثی تحت نظر مأمور اجرای احکام با هزینه محکوم علیه اقدام به فک رهن و تنظیم سند رسمی می کند.

3. در صورت میسر نبودن دو روش بالا به اذن تبصره ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی و برابر ماده ۷۲۰ ق.آ.د.م. قدیم ابتدا مرجع صادر کننده حکم به محكوم عليه اخطار می کند در صورت امتناع مشارالیه، روزانه برای ایشان جریمه لحاظ و از طریق حکم اجرا می گردد.

 حالت دوم: اگر محکوم له امکان اجرای حکم را از طریق فوق (حالت اول) نداشته باشد می تواند با استناد به ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی بدون اجرای عمل فک رهن و تنظیم سند رسمی اجاره هزینه های لازم را با جلب نظر کارشناس از طریق اجرا از محكوم عليه بخواهد در صورت امتناع در راستای اجرای حکم سایر اموال محكوم عليه را توقیف و با فروش آن ضمن پرداخت دین راهن به مرتهن، از مال مرهونه فک رهن و سپس سند رسمی تنظیم نماید.

مبحث دوم: تشریفات طرح دعوای الزام به تنظیم سند

معمولا مقدمات تنظیم سند مانند اخذ مفاصاحساب از دارایی و شهرداری و بیمه به عهده فروشنده است و خریدار صرفا بایستی مابقی ثمن را جهت تنظیم سند آماده نماید؛ اما در صورتی که فروشنده به هر دلیل اقدام به تنظیم سند انتقال به نام خریدار ننماید یا فوت کند و وراث حاضر به انجام تعهدات فروشنده نشوند، در این حالت خریدار مجبور است نسبت به طرح دعوای تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نماید.

 گفتار اول: صلاحیت محاکم در رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند

خواهان باید بداند کدام مرجع قضائی صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دارد تا دعوای خود را به آن مرجع تقدیم نماید. برای شناسایی مرجع قضائی صالح ابتدا به بررسی موضوع صلاحیت می پردازیم:

 الف) صلاحیت ذاتی محاکم:

مدرک شناسایی این نوع صلاحیت ها صنف «اداری یا قضائیه و نوع «عمومی یا اختصاصی و درجه «بدوی یا تجدیدنظر» است. مطابق ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به این دعوا نیز همانند سایر دعاوی حقوقی در صلاحیت محاکم عمومی است مگر اینکه مقنن خود مرجع اختصاصی برای رسیدگی به این نوع دعاوی تعیین نموده باشد؛ لذا خواهان باید دعوای خود را در یکی از محاکم عمومی حقوقی دادگستری طرح نماید.

 البته اگر خواسته دعوای خود را به مبلغ کمتر از ۲۰۱٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال مقوم کند شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی به دعوا است.

 ب) صلاحیت محلی محاکم:

 دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، جهت اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صالح خواهد بود.

گفتار دوم: تنظیم دادخواست

در تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی «خوانده دعوا» و «خواسته » و «شرح دادخواست» بایستی با دقت ویژهای تنظیم گردد که مختصر به توضیح اهم مسائل هر کدام می پردازیم:

1. خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

 خوانده ردیف اول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بایستی فردی باشد که سند مالکیت موضوع دعوا در دفتر املاک به نام وی ثبت شده است. به دیگر سخن در صورتی که سند رسمی به نام خوانده نباشد امکان تصمیم گیری وجود ندارد و دعوای مطروحه منجر به صدور قرار رد می شود. ممکن است ملکی دست به دست با قولنامه فروخته شود؛ اما در هر حال تفاوتی نمی کند؛ زیرا خواهان بایستی فردی را که سند به نام او است طرف دعوا قرار دهد مضاف بر آن برای اثبات نقل و انتقال لازم است ایادی ما قبل نیز طرف دعوا قرار گیرند

2. ستون خواسته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

 در ستون خواسته دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معمولا علاوه بر عبارت

 «الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال …»

 بسته به مورد ممکن است

الزام به انجام تعهد، الزام به تحویل مبیع، مطالبه وجه التزام، الزام به اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و الزام به تکمیل مورد معامله…»

 ذکر شود که این خواسته بسته به هر مورد ممکن است متفاوت باشد.

 دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال از ناحيه خواسته بسیار می تواند شکننده و قابل ایراد باشد و کم نیستند مواردی که دادگاه، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را به جهت ایراد به خواسته رد می کند؛ به عبارت دیگر، در ستون خواسته دادخواست علاوه بر تقاضای صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی لازم است ملزومات صدور.

3. شرح دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

در شرح دادخواست دعوا بایستی شرح مختصر و مفیدی از چگونگی انتقال مالکیت مبیع و مستند یا مستندات انتقال مالکیت ذکر شود و با اشاره ای به انقضاء زمان مقرر شده برای انجام تعهد تنظیم سند از طرف خوانده، درخواست های مذکور در ستون خواسته به ترتیب با شرح جزئیات لازم بیان گردد.

 

معمولا چون تنظیم سند به صورت یک تعهد در قولنامه یا مبایعه نامه تعریف می گردد، در مستندات قانونی دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علاوه بر اصل صحت و لزوم معامله به مواد مربوط به صحت و اعتبار معاملات مانند (مواد ۱۰ و ۱۹۰ و ۱۹۱ و مواد مربوط به تعهدات (۲۱۹ و ۲۲۲، ۲۳۳) قانون مدنی نیز استناد می شود.

گفتار سوم: موارد لازم در تنظیم دعوای الزام به تنظیم سند

برای طرح دعوا لازم است موارد ذیل مورد توجه باشد:

1. در صورتی که ملک موضوع دعوا در رهن است باید الزام خوانده به فک رهن تصریح شود.

2. با توجه به اینکه در توقیف بودن ملک یکی از موانع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است لازم است از توقیف نبودن ملک اطمینان حاصل شود و اگر ملک در توقیف است بدوأ رفع توقیف از ملک تقاضا شود یا اقدامات لازم برای رفع توقیف مانند اعتراض ثالث اجرایی در دادگاه صالح مطرح شود.

3. پلاک ثبتی و مشخصات ملک مانند شمالی، جنوبی، شرقی و غربی دقیقا در دادخواست مشخص و معین گردد.

4. در صورت عدم تعیین زمان برای تنظیم سند، لازم است موضوع تنظیم سند با تعیین دفتر خانه و تاریخ مشخص با اعطای مهلت عرفی لازم برای تهیه مقدمات تنظيم سند از طریق اظهارنامه رسمی به فروشنده ابلاغ گردد.