دعوی تعمیرات محل سرقفلی

ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به تعمیرات عین مستأجره پرداخته و تعمیرات اساسی عین مستأجره را بر عهده موجر و تعمیرات جزئی را بر عهده مستأجره قرار داده و اشعار می دارد: «تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنایا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باند به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.»”

ماده ۲۱ همان قانون در تعیین تکلیف اختلافات راجع به تعمیرات مقرر می دارد : رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستأجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده، مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.» آنچه از جمع این دو ماده بر می آید این است که تعمیرات اساسی عین مستأجره بر عهده موجر و تعمیرات جزئی به عهده مستأجر است و حل اختلاف موجر و مستأجر راجع به تشخیص این دو و چگونگی انجام آن با دادگاه می باشد.

در ماده ۲۲ دادگاه به مستأجر اجازه می دهد در صورت عدم انجام تعمیرات اساسی توسط موجر برابر حکم دادگاه، مستأجر بتواند با نظارت دایره اجرا نسبت به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره اقدام نماید و هزینه ها را تا مبلغ حداکثر معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.

مفهوم ماده ۲۱ قانون یاد شده حاکی از آن است که مستأجر می تواند موجر را به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره ملزم نماید؛ اما در عمل غالبأ مستأجرين به ندرت به صورت مستقل به طرح دعوای الزام به انجام تعمیرات عین مستأجره اقدام می کنند. معمولا دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی به عنوان دعوای تقابل مطرح می شود. البته قطعا ما نافی طرح این دعوا به صورت مستقل نیستیم؛ اما آنچه از تجارب عملی به دست آمده است معمولا مستأجرین تا زمانی که از سوی مالک اقدامی صورت نگیرد دعوایی علیه وی مطرح نمی کنند و غالبأ تعمیرات اساسی هم توسط خود مستأجرين انجام می شود که البته این شیوه به هیچ وجه پیشنهاد نمی شود حداقل اگر قرار است چنین اقدامی صورت گیرد بهتر است با طرح دعوا و اجازه دادگاه باشد. در هر حال دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی نیز جزء دعاوی ای است که مستأجر می تواند با رعایت شرایط عليه موجر مطرح نماید که به روال معمول در این تحریر، به بررسی شرایط حاکم بر این دعوا می پردازیم.

مبحث اول:شرایط طرح دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی

 اگرچه قانون گذار در مواد ۲۰ و ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ شرایطی را برای این دعوا معین نکرده است؛ اما آنچه از مفهوم مواد یاد شده بر می آید و عقلا هم لازم به نظر می رسد این است که برای طرح دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی «احراز رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶  ضرورت انجام تعمیرات» برای صدور حکم به الزام تعمیرات اساسی الزامی است.

 گفتار اول: وجود رابطه استیجاری در دعوی تعمیرات محل سرقفلی

 همان گونه که از ظاهر و صراحت مواد ۲۰ و ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ نیز برمی آید برای طرح دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی وجود رابطه استیجاری مشمول قانون مذکور فی مابین خواهان دعوا و مالک (خوانده) الزامی است؛ به عبارت دیگر، فقط مستأجر می تواند نسبت به طرح چنین دعوایی اقدام نماید؛ بنابراین تا زمانی که متصرف دلیلی مبنی بر وجود رابطه استیجاری یا مالکیت منافع محل ندارد شرط طرح دعوا محقق نیست و امکان موفقیت در این دعوا وجود ندارد.

 گفتار دوم: ضرورت انجام تعمیرات در دعوی تعمیرات محل سرقفلی

 ضرورت تعمیرات اساسی نیز از شرایط طرح دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی محسوب می شود با این توضیح که مستأجر برای پیشگیری از بعضی احتمالات در آینده نمی تواند تعمیرات قسمتی از عین مستأجره را درخواست نماید. لازم است انجام تعمیرات ضرورت داشته و عدم انجام آن موجد ضرر برای مستأجر باشد. البته به نظر می رسد ضرر بالفعل یا عدم امکان انتفاع از عین مستأجره به دلیل عدم انجام تعمیرات، محسوس ترین حالت ضرورت تعمیرات اساسی می باشد؛ اما تنها شرط تحقق ضرورت نیست. در هر حال تشخیص این امر با توجه به فنی و تخصصی بودن موضوع مستلزم اظهار نظر کارشناس متخصص می باشد که معمولا دادگاه ها نیز در این مورد موضوع را به کارشناس ارجاع می دهند.

مبحث دوم: مطالب قابل بحث دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی

 اگرچه دعوا الزام به تعمیرات اساسی از شرایط مفصل و مباحث گسترده ای برخوردار نیست؛ اما موارد و مطالب بحث برانگیز آن، قابل تأمل است. دقت در این گونه مسائل در چگونگی طرح و دفاع قانونی از دعوا مفید خواهد بود؛ لذا به بررسی مسائل و مطالب قابل بحث این حوزه می پردازیم.

 گفتار اول: منظور از تعمیرات اساسی و تعمیرات جزئی در دعوی تعمیرات محل سرقفلی

در ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ قانون گذار صرفا موجر را به انجام تعمیرات اساسی مکلف کرده و تعمیرات جزئی را به عهده مستأجر گذاشته است لیکن تعریفی از تعمیرات اساسی یا تعمیرات جزئی به میان نیامده است؛ اما آنچه از رویه دادگاه ها بر می آید منظور از تعمیرات جزئی صرفأ رسیدگی به ظاهر عين مستأجره مثل کابینت کاری و نقاشی عین مستأجره است اما مقصود از تعمیرات اساسی بازسازی و تعمیر قسمتی از دیوار عين مستأجره یا پشت بام عين مستأجره می باشد. همچنان که نظر اداره حقوقی قوه قضائیه در نظر مشورتی ذیل بر این مبنا است: «با توجه به ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، تعمیرات کلی و اساسی که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده مانند دستگاه های حرارتی مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده مالک و تعمیرات جزئی حقزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد به عهده مستأجر است تعمیرات کاشی کاری و سنگ کاری جزء تعمیرات کلی و اساسی نبوده بلکه از جمله تعمیرات جزئی است که برای بهتر استفاده کردن از مورد اجاره به عمل می آید و لذا هزینه آن به عهده مستأجر است.» تردیدی نیست که جلب نظر کارشناسان متخصص در این مورد الزامی است. چه هرگونه اقدام بدون کارشناسی چه بسا تعدی و تفریط تلقی شود و حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را به مخاطره بیندازد. از این رو جز موارد قطعی مثل سرامیک سازی داخلی عین مستأجره که اساسا تعمیر جزئی محسوب می شود در سایر موارد لازم است موضوع با احتیاط و حداقل با جلب نظر کارشناسان و اهل نظر انجام شود.

گفتار دوم: تکلیف هزینه های بدون اذن موجر برای تعمیرات اساسی در دعوی تعمیرات محل سرقفلی

 سؤال این است که آیا مستأجر می تواند بدون اذن موجر اقدام به تعمیرات اساسی بنماید و اگر دست به چنین عملی بزند تكليف هزینه های وی چه خواهد بود؟ بدیهی است که مستاجر بدون اذن نمی تواند نسبت به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره اقدام کند؛ چرا که اولا: احتمال دارد مورد، تعدی و تفریط محسوب شود و موجبات سقوط حق کسب و پیشه مستأجر را فراهم آورد؛

ثانيا: مستأجر اگر بدون اذن موجر اقدام به انجام تعمیرات نماید استحقاق دریافت مخارج و هزینه های انجام شده را نخواهد داشت.

 گفتار سوم: اختیار دادگاه در احتساب هزینه تعمیرات اساسی برای بیش از شش ماه در دعوی تعمیرات محل سرقفلی

 آنچه از ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برمی آید این است که هزینه های انجام تعمیرات اساسی را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها می شود به حساب موجر گذاشت. حال سؤال این است که آیا دادگاه می تواند به احتساب هزینه ها به مبلغی بیشتر از شش ماه اقدام نماید؟

آنچه از ماده اخیرالذکر برمی آید این است که نمی توان مالک را به پرداخت مبلغی بیش از شش ماه اجاره بها بابت انجام هزینه های تعمیرات اساسی الزام کرد؛ اما بلاشک صدور حکم به انجام تعمیراتی که هزینه آن بیشتر از شش ماه اجاره بها باشد فاقد اشکال است. چنان که نظر قضات محترم دادگاه های حقوقی ۲ در سؤال و جواب ذیل به اتفاق آرا در تاریخ ۱۳۶۲ / ۹ / ۱۰ مبین این معنی است: «آیا دادگاه می تواند در دعوای تعمیرات اساسی به بیش از میزان شش ماه اجاره بها مالک را ملزم و محکوم نماید؟ صدور رأی و همچنین اجراییه به انجام تعمیرات به مبلغی بیشتر از شش ماه اجاره بها بلامانع است. النهايه چنانچه محكوم عليه مفاد رأی را به موقع اجرا نگذاشت و استنکاف ورزید محکوم له فقط تا میزان شش ماه، مال الاجاره می تواند رأس تحت نظر اجرای دادگاه اقدام به تعمیر کند و به حساب محكوم عليه منظور نماید.»

مبحث سوم: الزامات اثباتی خواهان (مستأجر و دفاعیات خوانده (موجر در دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی

دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی اگر در مقام دعوای تقابل با دعاوی معمول موجر عليه مستأجر نبوده باشد و ابتدائأ مطرح شود لازم است خواهان با ارائه مدارک و مستندات در مقام اثبات رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با خوانده دعوا بر آید؛ بنابراین اولین وظیفه مستأجر خصوصأ در مواردی که مدرک مستند و نوشته ای مثل سند عادی یا رسمی اجاره که مثبت رابطه استیجاری است در بین نباشد بایستی با ارائه سایر ق راین و ادله مثل شهادت شهود يا رسید اجاره بهای پرداخت شده در جهت اثبات آن برآید.

 وظیفه بعدی مستأجر در مقام اثبات دعوای الزام به انجام تعمیرات اساسی، اثبات ضرورت تعمیرات اساسی است که البته این موضوع غالبا از طرف دادگاه ها به کارشناس ارجاع می شود و ضرورت انجام تعمیرات اساسی از طرف کارشناس اعلام می شود که در این صورت دادگاه با احراز رابطه استیجاری به انجام تعمیرات اساسی حکم خواهد داد.

 دفاع خاصی در دعوای الزام به تعمیرات از سوی خوانده دعوا قابل تصور نیست مگر اینکه خوانده نافی رابطه استیجاری با خواهان باشد یا مدعی عدم ضرورت تعمیرات اساسی شود که در مورد اول صرف نفی، کفایت می کند و اثبات رابطه همان گونه که گفته شد با مستأجر (مدعی است و در مورد دوم نیز با توجه به اینکه معمولا مسئله تشخیص ضرورت انجام تعمیرات به کارشناس ارجاع می شود اعتراض به نظریه کارشناس و ارائه ادله در این خصوص می تواند مثمر ثمر باشد.

 اضافه می شود که موجر دفاع می تواند مدعی اساسی نبودن تعمیرات خواسته شده باشد که در این خصوص نیز معمولا از کارشناس متخصص جلب نظر می شود و اعتراض به نظر کارشناس و ارائه ادله در خصوص اساسی نبودن تعمیرات خواسته شده می تواند به عنوان دفاع مطرح شود.