دعوی اخذ شفعه

معرفی دعوی اخذ شفعه

قانون مدنی حق شفعه را در ماده ۸۰۸ این قانون چنین تعریف کرده است:

 «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه خود را به قصد بيع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.»

 زمانی که دو شخص به طور مشاع مالک مال غیرمنقول قابل تقسیمی هستند برای هرکدام از شرکا این حق به موجب قانون وجود دارد. در صورتی که یکی از دو شریک مال خود را از طریق عقد بیع به ثالثی منتقل کند شریک دیگر می تواند با پرداخت ثمن معامله (ثمن المسمی) به خریدار، قسمت فروخته شده (حصه مبیعه) را به تملک خود در آورد.

 شهید اول در کتاب لمعه حق شفعه را چنین تعریف می کند: «و هی استحقاق الشریک الحصة المبيعه في شركته» یعنی حق شریک نسبت به (سهم) و بخشی که در شرکت او با دیگری به کسی فروخته شده باشد. با استناد به این حق، شریک (منظور از شریک، صاحب حق شفعه یعنی همان شفیع است) حق دارد قیمتی که خریدار پرداخته است را به وی (خریدار) بدهد و حصه فروخته شده توسط شریک (فروشنده) را تملک کند. در خصوص ماهیت حقوقی اخذ به شفعه می توان گفت: اخذ به شفعه در زمره اعمال حقوقی است زیرا عملی ارادی و دارای آثار حقوقی است و ایقاعی الحاقی است بدین معنی که شفیع تنها آن معامله ای را که بین شریک دیگر و خریدار انجام شده را با اخذ می کند و یا رضایت می دهد.  همچنین اخذ به شفعه «ایقاع تبعی» نیز محسوب می شود. بدین معنی که از بیع مصحیح تبعیت می کند و اگر بیع به درستی انجام نشده باشد و باطل باشد، نمی توان اخذ به شفعه کرد. ماده ۸۱۳ قانون مدنی بیان میدارد: «در بیع فاسد حق شفعه نیست.»

مبحث اول: ارکان تشکیل دهنده دعوی اخذ شفعه

با ملاحظه ماده ۸۰۸ ق.م. وجود ارکان و شرایطی برای تحقق حق شفعه استنباط می شود که در ذیل به بیان آن خواهیم پرداخت:

 گفتار اول: لزوم وجود شرکت یا مشاع بودن مال

حق شفعه تنها در مال مشاع هست، در مال مفروز حق شفعه وجود ندارد. شراکت بین تنها دو نفر، از مهم ترین شرایط ایجاد حق شفعه است و این حق برای جلوگیری از ضرری است که در صورت تعویض یکی از شرکا به وجود آمده است و هدف آن از بین بردن شراکت جدید است.

نکته مهم در خصوص شراکت این است که اتصال دو ملک، زمینه ایجاد حق شفعه را فراهم نمی کند؛ زیرا شراکتی در آن نیست مگر اینکه محل عبور و مجرای مشترکی داشته باشند که در ماده ۸۱۰ قانون مدنی پیش بینی گردیده است؛ زیرا اهمیت راه عبور و مجرای مشترک به اندازه ای است که دشواری های اشاعه و تحمیل شریک ناخواسته و ناسازگار در آن وجود دارد.

 گفتار دوم: غیرمنقول بودن مال

در خصوص غیرمنقول ذاتی جای تردیدی نیست که حق شفعه در آن جاری است؛ اما در غیرمنقول تبعی در خصوص درختان و زراعت و سه فرض متفاوت صورت پیدا می کند:

 فرض اول: در این مورد غیرمنقول تبعی با فرض الصاق به زمین و بنا فروخته می شود که در این فرض حق شفعه وجود دارد مانند اینکه شریک باغ، سهم خود را با درختان

بفروشد.

 مطابق ماده ۳۵۶ قانون مدنی هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جز یا از توابع مبیع شمرده شود … اخذ به شفعه شامل آن نیز می گردد و به تبع مبیع مورد شفعه قرار می گیرد.

 فرض دوم: در این مورد غیرمنقول تبعی با فرض جدا شدن از متبوع خود فروخته می شود مانند میوه درختان و محصول زمین؛ لذا در این مورد حق شفعه راه ندارد.

فرض سوم: در این مورد غیرمنقول تبعی با فرض بقاء در زمین فروخته می شود، اما مبیع یعنی همان غیرمنقول تبعی به طور مستقل مورد قرارداد واقع شود، مانند فروش اعیان خانه بدون فروش عرصه آن. در این فرض مطابق ماده ۸۰۹ قانون مدنی حق شفعه وجود نخواهد داشت.

 گفتار سوم: قابل تقسیم بودن ملک

مالی مورد حق شفعه قرار می گیرد که قابل تقسیم باشد، به این معنی که از لحاظ ثبتی قابل افراز باشد. مالی که با تقسیم آن از ارزش مال کاسته نشود. مال قابل تقسیم گویند.

 گفتار چهارم: انتقال سهم به وسیله بيع

عقد منعقد شده بین فروشنده و خریدار باید بیع باشد و فقط در این صورت هست که حق شفعه برای شفیع ایجاد می شود. انتقال سهم از طریق هبه، صلح، معاوضه ویا… موجب تحقق حق شفعه نخواهد شد. همچنین سهم فروخته شده در این عقد باید مبيع واقع شود نه ثمن و شریک باید فروشنده باشد نه خریدار؛ با وجود این تفاصیل راه حیله باز است و شریکی که قصد دارد سهم خود را بفروشد، برای اینکه حق شفعه برای شریکش ایجاد نشود با خریدار تبانی کرده و این انتقال را تحت عنوان صلح یا هبه معرفی می کند در حالی که به واقع بیع می باشد.

گفتار پنجم: محدود بودن شمار شریکان

شرکا باید محدود به دو نفر باشند. لزوم دو نفر بودن شرکا مربوط به قبل از بیع است. در زمان اجرای حق و بعد از بیع، شریکان می توانند بیش از دو نفر باشند. همچنین شریک می تواند کل سهم خود و یا بخشی از آن را به ثالث (خریدار) بفروشد. شرکا می توانند حقیقی و یا حقوقی باشند. بدین صورت که اگر یکی از شرکا شرکت تجاری باشد تعداد اعضا شرکت تأثیری در ایجاد حق ندارد و تا زمانی که شخصیت حقوقی باقی باشد، دارایی شرکت به این شخصیت تعلق دارد نه به سهامداران یا شرکا. همچنین اگر خریداران چند نفر باشند باز حق شفعه قابلیت اعمال دارد و شفیع می تواند حق شفعه را نسبت به سهم هر خریداری که می خواهد و یا نسبت به همه آنها اعمال کند.

مبحث دوم: مقررات مربوط به حق شفعه

پس از ذکر ارکان و شرایط تحقق و ایجاد حق شفعه در ذیل به قواعد جاری در حق شفعه که مقنن در مواد مربوطه به آن پرداخته، اشاره خواهیم داشت:

 گفتار اول: قابل استناد نبودن معاملات خریدار در برابر شفیع

مقنن جهت حمایت از حق شفیع معاملاتی که خریدار بعد از عقد بیع و قبل از اعمال حق شفعه نسبت به مورد شفعه انجام داده است باطل اعلام می کند. در نتیجه ادعای خریدار مبنی بر اینکه ملک را به شخص ثالث انتقال داده و دیگر مالک نمی باشد، در مقابل شفیع غیرقابل استناد می باشد.

در ماده ۸۱۶ ق.م. می خوانیم: «اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می نماید.»

گفتار دوم: اثر اقاله در اسقاط حق شفعه

اقاله بیع پس از اخذ به شفعه در حق شفیع اثری ندارد، زیرا مال به ملکیت شفیع در آمده است. لذا شریک و خریدار نمی توانند به تراضی، حقی که به دارایی شفیع پیوسته را بازستانند؛ اما اگر اقاله قبل از اخذ به شفعه واقع شود، دو فرض وجود دارد:

 فرض اول:

 طبق اصل نسبی بودن قراردادها اقاله نمی تواند حقی را که پیش از آن برای شفیع ایجاد شده را از بین ببرد، زیرا از بین رفتن مبنای ضرر شریک در صورتی است که اقاله مؤثر باشد و بتواند مبیع را برای شریک برگرداند.

 فرض دوم:

در این فرض در رابطه بین شریک و خریدار اقاله مؤثر است و موجبی برای بطلان اقاله وجود ندارد ولیکن این اقاله در برابر شفیع قابل استناد نمی باشد.

 در نتیجه: چه قبل و چه بعد از اخذ به شفعه اقاله در حق شفیع بی اثر است، چرا که به محض انعقاد بیع این حق وارد دارایی شفیع می شود. فقط در مورد اقاله قبل از اخذ به شفعه گفته اند که باطل مطلق نیست و صحیح است، ولی غیر قابل استناد در برابر شفیع است.

 نکته قابل ذکر این است که: در تعارض حق شفعه با خیاراتی که با عقد به وجود می آید، خیار فسخ مقدم است، ولی حق شفعه بر خیاراتی که بعد از عقد (مانند تأخیر ثمن و…) به وجود می آید مقدم است.

گفتار سوم: فوری بودن حق شفعه

مطابق ماده ۸۲۱ قانون مدنی: «حق شفعه فوری است» بنابراین شفیع باید در اولین فرصت آن را اعمال کند و ملاک تشخیص آن عرف است. مهلت عرفی اجرای حق از زمانی است که شریک از وقوع معامله آگاه شود.

 لذا از زمان آگاهی شریک به معامله هیچ درنگی جایز نخواهد بود و تنها موردی که درنگ شفیع را جایز می کند در صورت اشتباه فاحش در میزان ثمن و کیفیت معامله است و در صورت اختلاف بین شفیع و خریدار درباره علم و آگاهی شفیع به معامله اصل، عدم آگاهی شفیع است و خریدار می بایستی علم و درنگ شفیع را ثابت کند. ولی اثبات وقوع اشتباه با شفیع است؛ زیرا اصل بر عدم اشتباه است. همچنین جهل به قانون هم در حکم جهل به واقع و مصداق است و مانع سقوط حق است و گفته اند اصل، عدم آگاهی است. هرچند باید در نظر داشت از نظر علمای اصول اماره بر اصل مقدم است و انتشار قانون مربوط به اخذ شفعه اماره است؛ لذا شخص نباید با استناد به جهل و اصل عدم آگاهی بعد از انتشار قانون اهمال و تعلل خود را در اعمال حق شفعه توجیه کند.

همچنین در صورت بروز حادثه ای که مانع از اعمال حق اخذ به شفعه توسط شفیع گردد، مهلت اعمال این حق منوط به رفع مانع می باشد و تا برطرف شدن هر عذری که در عرف موجه شناخته می شود، این حق پابرجاست ولیکن عدم توانایی در پرداخت ثمن عذر موجه محسوب نمی گردد و شریکی که توان پرداخت ثمن را ندارد، حق تملک را نیز ندارد.

گفتار چهارم: عدم امکان تبعیض در تملک دعوی اخذ شفعه

مطابق ماده ۸۱۵ قانون مدنی:

«حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبيع اجرا نمود، صاحب حق یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.»

زیرا تبعیض در اجرای حق، موجب ضرر خریدار می شود و امکان دارد شریکان سه نفر شوند و امکان ایجاد حق شفعه در آینده از بین برود. همچنین در ماده ۸۲۴ ق.م. می خوانیم:

«هرگاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نمایند.»

مطابق این ماده، اگر شفیع قبل از اعمال حق خود بمیرد این حق به وراث می رسد. طبق قاعده هر یک از وراث نسبت به سهم خود می تواند این حق را اعمال کند؛ لذا برای دفع ضرر از خریدار قانون گذار اعمال حق شفعه را منوط به اجرای آن نسبت به تمام مبیع نموده و یا اینکه کلا از حق خود صرف نظر نمایند.

ذکر این نکته ضروری است که اگر شریک سهم خود را به همراه مال منقول یا ملک غیرقابل تقسیم بفروشد حق شفعه شفیع نسبت به ملک قابل تقسیم از بین نمی رود و حق شفعه نسبت به حصه آن، از ثمن اجرا می شود و محاسبه ثمن پرداختی به خریدار مطابق ماده ۴۴۲ قانون مدنی انجام می پذیرد.

همچنین قابل ذکر است که اگر شریک با دو عقد در کنار هم دو مال مشترک را بفروشد قابل تبعیض است و می تواند حق شفعه را در مورد یکی از آن دو اعمال کند و جمع دو عقد با یک ایجاب و قبول مانع از پذیرش انفرادی آن نیست، ولی اگر ثمن مشترک و عقد یکی باشد نمی توان تبعیض قائل شد.

گفتار پنجم: اجرای حق منوط به پرداخت ثمن می باشد. اصل در قراردادها این است که تملک منوط به دادن ثمن نباشد و همین که دو طرف عقد به معامله رضایت دادند نقل و انتقال مالکیت صورت می گیرد، اما در حق شفعه چون ایقاع است، لذا تقدیم کردن ثمن از سوی شفیع به خریدار قبل از اجرای حق عادلانه است. در فقه نیز تحویل ثمن به مشتری از سوی شفیع را مقدم دانسته تا اجبار مشتری به رد کردن مبیع تلافی شود و در صورتی تأخیر آن را جایز دانسته که مشتری راضی باشد به اینکه ثمن در ذمه شفیع باشد. در نتیجه اهمال در رد ثمن به مشتری باعث سقوط حق می شود و عدم تمکن مالی هم عذر موجهی نمی باشد.

مبحث سوم: اجرای دعوی اخذ شفعه

مجالی است پس از ذکر ارکان و مقررات مربوط به ایجاد حق شفعه به بررسی آثار و نتایج اجرای حق شفعه بپردازیم. گفتار اول: آثار اجرای حق شفعه پس از اجرای حق شفعه:

• سهم فروخته شده شریک به دست شفیع می افتد

• منافع متصل که از توابع مبيع است، به ملکیت شفیع در می آید.

• منافع منفصل که در فاصله عقد بیع و اعمال شفعه حاصل شده از آن مالک (خریدار) است؛ زیرا در دوران مالکیت او حاصل شده است. ماده ۸۱۹ قانون مدنی مؤید این مطلب است

• تمام معاملاتی که مشتری در فاصله عقد و اخذ به شفعه انجام داده توسط شفیع باطل می شود و در برابر شفیع قابل استناد نمی باشد.

گفتار دوم: اجرای حق شفعه در صورت فروش مبیع به دیگران

اگر خریدار سهم خود را پیش از اخذ به شفعه به دیگری بفروشد، در اینجا شفیع با دو بيع و دو خریدار مواجه است و یکی از دو راه را می تواند انتخاب کند:

الف) یا نسبت به نخستین بیع حق شفعه را اجرا کند که در نتیجه این اقدام بیع دوم باطل می شود.

ب) یا اینکه از حق شفعه خود نسبت به بیع اول بگذرد، او را همچون شریک جدید بپذیرد و سپس نسبت به بیع دوم اعمال حق کند و بعد از پرداخت ثمن بيع دوم اخذ به شفعه کند.

بنابراین در صورت معاملات متعدد که پیش از اخذ به شفعه صورت می پذیرد، اگر شفیع نسبت به معامله ای اعمال حق کند، معاملات قبل از آن نافذ، ولی معاملات بعدی باطل می شود.

مبحث چهارم:زوال حق شفعه

زوال حق شفعه به دو صورت اختیاری و قهری امکان پذیر می باشد که به توضیح هریک می پردازیم:

گفتار اول: زوال اختیاری در دعوی اخذ شفعه

با توجه به اینکه حق شفعه برای دفع ضرر از شریک ایجاد شده، قابل اسقاط است. اراده مبنی بر اسقاط حق باید اعلام شود. در این خصوص ماده ۸۲۲ ق.م. مقرر می دارد:

«حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت به صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می شود

که در این حالت شفیع، صراحتا اعلام رضایت مبنی بر انتقال به غیر را اعلام می دارد و یا به طور ضمنی بیان می کند (مانند ایجاب فروش حصه خود به خریدار)

گفتار دوم: زوال قهری در دعوی اخذ شفعه

در این مورد می توان به مواردی چون؛ کوتاهی شفیع در اعمال حق، مثل اهمال در پرداخت ثمن و یا حوادث ناخواسته مانند تلف عین اشاره نمود که شرح آن ارائه می گردد.

پرسشی که این جا مطرح می گردد، این است که آیا اسقاط حق شفعه قبل از وقوع عقد بيع ممکن است؟

در پاسخ باید گفت که: عده ای اسقاط حق، پیش از به دست آوردن آن را نپذیرفته اند و دلیل آن را این میدانند که چون حق شفعه یک ایقاع است، باید موضوع، موجود باشد در نتیجه اسقاط حقی که هنوز وجود پیدا نکرده نامعقول است.

اما عده ای دیگر این اسقاط را ممکن می دانند و در تأیید نظر خود اعلام می دارند که:

اسقاط حق شفعه قبل از بیع مانند اسقاط خیار تأخير ثمن و خیار تخلف از شرط ضمن عقد است که طبق ماده ۴۴۸ قانون مدنی جایز شمرده شده است. البته اراده شریک نافذ است و با انجام بیع، اراده از نافذ بودن خارج می شود و صحیح تلقی می گردد.

اسباب زوال قهری به ترتیب ذیل می باشد:

• اهمال در اجرای حق شفعه بدین صورت که چنانچه شفیع در مهلت عرفی خواسته یا ناخواسته اهمال نماید؛ مثلا زمانی که شفیع در اعمال حق مسامحه نکرده، ولی در پرداخت ثمن به مشتری اهمال نماید؛ لذا اراده تملک به تنهایی کافی نیست و باید معادل ثمن به خریدار تملیک شود.

• ناتوانی از پرداخت ثمن پرداخت ثمن شرط اجرای حق شفعه است؛ لذا بعد از گذشتن مهلت متعارف و سکوت شفیع، حق ساقط شده و هیچ عذری از سوی وی پذیرفته نمی شود.

• تلف عین پیش از  دعوی اخذ به شفعه

مطابق ماده ۸۱۸ قانون مدنی که مقرر می دارد:

«مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه درید او حادث شده باشد، ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد»

خریدار در برابر شفیع، ضامن دادن مثل یا قیمت ملک نبوده و در این خصوص فرقی نمی کند که این تلف ناشی از تعدی و تفریط خریدار باشد یا نه. حتی شفیع حق گرفتن ارش را نداشته و هر آنچه هست را باید قبول یا رد کند و اگر تلف کلی باشد و اثری از مال باقی نگذارد، هیچ حقی ثابت نمی شود؛ زیرا موضوع آن از بین رفته است.

• انفساخ بيع و اثر آن به روی حق شفعه

اگر انفساخ، قبل از اعمال اخذ به شفعه باشد، این انفساخ حق شفعه را از بین می برد، ولی در صورتی که انفساخ بيع بعد از اخذ به شفعه باشد، باعث زوال حق شفیع نمی شود، زیرا حق به درستی انجام یافته است. در صورتی که در مبحث اقاله عقد بیع چه پیش از اخذ شفعه و چه بعد از آن تأثیری در حق شفعه ایجاد شده ندارد و این اقاله در برابر شفيع غير قابل استناد است.

• تلف مبیع پس از اخذ به شفعه

در این خصوص در حالت متصور است:

حالت اول: اگر مبیع پیش از تسلیم آن به خریدار تلف شود، بیع منفسخ می شود و باعث انفساخ شفعه می شود و ثمن شفیع به خودش بازمی گردد.

حالت دوم: اگر مبیع بعد از اخذ به شفعه تلف شود، باعث زوال حق شفعه نمی شود، زیرا حق به درستی انجام گرفته و تلف مبيع تملک را منفسخ می کند نه حق شفعه را.

مبحث پنجم: تشریفات رسیدگی به دعوی اخذ شفعه

گفتار اول: صلاحیت محاکم در رسیدگی به دعوی اخذ شفعه

خواهان باید بداند کدام مرجع قضائی صلاحیت رسیدگی به دعوای اعمال حق شفعه دارد تا دعوای خود را به آن مرجع تقدیم نماید. برای شناسایی مرجع قضائی صالح ابتدا به بررسی موضوع صلاحیت می پردازیم

 الف) صلاحیت ذاتی محاکم:

 مدرک شناسایی این نوع صلاحیت ها صنف «اداری یا قضائی» و نوع «عمومی یا اختصاصی» و درجه «بدوی یا تجدیدنظر» است. مطابق ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به این دعوا نیز همانند سایر دعواهای حقوقی در صلاحیت محاکم عمومی است مگر اینکه مقنن خود مرجع اختصاصی برای رسیدگی به این نوع دعاوی تعیین نموده باشد؛ لذا خواهان باید دعوای خود را در یکی از محاکم عمومی حقوقی دادگستری طرح نماید.

 ب) صلاحیت محلی محاکم:

 هر چند مرجع صالح رسیدگی به دعوای اعمال حق شفعه مشخص شد؛ لیکن با توجه به تعدد محاکم قضائی سؤال این است که کدام مرجع صلاحیت محلی و منطقه ای برای رسیدگی به این دعوا را دارند؟ در این خصوص با توجه به مواد ۱۱ و ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه محل وقوع مال غیر منقول صالح به رسیدگی است؛ چرا که مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی به دعاوی مربوط به مال غیرمنقول در جایی که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است رسیدگی می شود اگر چه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

 گفتار دوم: نحوه طرح دعوای اعمال حق شفعه

 الف) مالی یا غیر مالی بودن دعوا:

دعوای اعمال حق شفعه یک دعوای مالی محسوب و خواسته آن عموما به ۲۰۱ , ۰۰۰ , ۰۰۰ ریال مقوم میشود البته چون موضوع دعوا مربوط به مال غیرمنقول مشاعی است هزینه های دادرسی آن مطابق ارزش منطقه ای ملک محاسبه و پرداخت خواهد شد.

ب) خوانده و خواهان دعوا: خواهان، طرفی است که دادخواست تقدیم نموده و تقاضای اعمال حق شفعه را دارد و خوانده شخصی است که طرف دعوای اخذ به شفعه قرار گرفته و پس از تقدیم دادخواست از طرف خواهان، به دادگاه دعوت می شود این دعوا باید به طرفیت فروشنده و خریدار مال مشاعی طرح گردد و الا دعوا رد خواهد شد.

 ج) خواسته دعوا: خواسته دعوا عبارت است از تقاضای صدور حکم به

 اعمال حق شفعه با پرداخت ثمن معامله موضوع مبایعه نامه شماره… مورخ……

 د) طریقه تقديم دعوا: مطابق ماده 48  قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعوای اخذ به شفعه، مستلزم تقدیم دادخواست است و باید تمامی تشریفات مندرج در قانون آیین دادرسی مدنی در مورد این دعوا رعایت گردد.

مبحث ششم چند نکته درخصوص اخذ به شفعه

• ملک مبیع از خریدار: اعمال حق شفعه کلیه معاملات قبل و بعد از اخذ به شفعه را که توسط مشتری انجام گرفته است را باطل می کند.

 در این خصوص مستنبط از رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳ / ۷ / ۱۵ می توان گفت: علاوه بر دریافت ثمن، خریدار می تواند ارزش افزوده ناشی از کار خود را که در زمان تملیک خود ایجاد کرده، بعد از اعمال اخذ به شفعه از شفیع بگیرد. لذا آنچه شفیع به عنوان ارش به دلیل ارزش مبیع به خریدار می پردازد، عوض استيفا حق است.

• تعهد به تسلیم مبيع: کسی متعهد به تسلیم مبیعی که مورد اخذ به شفعه قرار گرفته، می باشد که متصرف آن باشد؛ زیرا مطابق قاعده تسلیم، شفیع ملک خود را نزد هر کس بیابد می تواند مطالبه کند. این حکم در ماده ۸۱۷ ق.م. ذکر شده است. لذا اگر قبل از تسلیم به مشتری این حق را اعمال کرده و ابتدا ثمن معاملاتی را پرداخته باشد، جهت مطالبه مبیع باید به شریک مراجعه نماید.

 همچنین با احراز تعلق مبیع به غیر، بیع میان فروشنده و خریدار از ابتدا باطل بوده، لذا اساس شفعه باطل می شود، در نتیجه خریدار نمی تواند ثمن شفیع را بگیرد و باید آن را باز گرداند و همین امر باعث ضمان درک خریدار می شود؛ زیرا ضمان درک یا ضمان عهده جایی است که بیع از اصل و اساس باطل شود.