دعوی اثبات مالکیت

مبحث اول: معرفی دعوی اثبات مالکیت

اختلاف در مالکیت یکی از مباحث مهم حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده های دادگستری می باشد. در یک وضعیت معمولی برابر مواد ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت، مالک کسی است که سند به نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا کسی که ملک برابر مقررات به او منتقل شده است؛ اما کم نیست مواردی که بین دارندگان سند عادی و حتی دارنده سند عادی با دارنده سند رسمی در مالکیت اختلاف حادث می گردد، در چنین وضعیتی طرح دعوای مالکیت لازم می شود.

 اختلاف نظر در طرح اثبات مالکیت

 اثبات مالکیت جزء دعاوی است که در خصوص پذیرش آن بین قضات اختلاف نظر وجود دارد؛ اما به نظر می رسد، غالب قضات در مورد پذیرش چنین دعوایی در مورد املاک ثبت نشده اتفاق نظر دارند؛ لیکن در باب املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه ها مطابق مواد ۴۷ و ۲۲ قانون ثبت فردی را مالک می شناسند که سند اصلی مالکیت به نام اوست و عقیده صاحب نظران مخالف با دعوای مالکیت در مورد املاک ثبت شده بر این است که در صورتی که در مورد املاک ثبت شده دعوای مالکیت را بپذیریم با صدور حکم به مالکیت صاحب سند عادی ملک هم زمان دارای دو سند رسمی خواهد بود، یکی نزد خوانده دعوا که برابر ماده ۲۲ دارای اعتبار است و دیگری حکم قطعی مبنی بر اثبات مالکیت دارنده سند عادی و بر این اساس با طرح دعوای مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی مخالفت می کند؛ اما در مورد اراضی و املاک ثبت نشده، امکان طرح چنین دعوایی از دید غالب صاحب نظران وجود دارد در پاسخ به ایراد حقوق دانان در خصوص عدم قابلیت طرح دعوای مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی گفته شده که ایراد و انتقاد اظهار شده صحیح به نظر نمی رسد؛ چرا که با صدور حکم اثبات مالکیت در حقیقت اعتبار سند رسمی قبلی از بین رفته و با وجود تاریخ مؤخر حکم بر اثبات مالکیت سند قبلی اثری ندارد.

به واقع مطلب مطروحه نمی تواند پاسخ کاملی بر انتقاد مخالفین اثبات مالکیت در حوزه املاک ثبت شده باشد؛ زیرا در هر حال وجود دو سند متضاد به ظاهر معتبر در مورد یک ملک در ید افراد جامعه چه بسا اعتبار و اهمیت اسناد رسمی را زیر سوال ببرد و مردم را نسبت به این اسناد بی اعتماد نماید؛ اما پر واضح است که پاک کردن صورت مسئله راهکار حل مشکل نیست همان طور که اقلیتی از قضات نیز با شرایطی عقیده بر پذیرش این دعوا دارند.

شرایط دعوی اثبات مالکیت

صرف نظر از اختلاف نظرهایی که وجود دارد دعوی اثبات مالکیت یکی از دعاوی معمول در باب املاک است که معمولا افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می نماید که به نظر می رسد لازم است شرایط ذیل در دعوای مالکیت وجود داشته باشد:

1.    وجود قرارداد کتبی یا شفاهی خواهان دعوی اثبات مالکیت بایستی بدوأ نسبت به اثبات وجود قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت یا ادله ای مبنی بر مالکیت ارائه نماید که معمولا خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می کند؛ چرا که خواهان دعوای مالکیت بلاشک یا دارای سند عادی است یا دلیلی غیر از سند رسمی مثل قرارداد شفاهی دارد که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات نماید؛ اما برای طرح دعوای مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یالهای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

2.    اثبات اعتبار قرارداد عنوان انتخاب شده از باب تقرب به ذهن است؛ چرا که با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طرق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای مالکیت به اتمام می رسد و مستند به اصالت الصحه این خوانده دعوا است که بایستی با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع نماید و اگر دلیلی از طرف خوانده بر بی اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارائه گردد با انقلاب دعوا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد هست خواهد بود؛ چراکه امکان دارد قرارداد معتبری هم تنظیم شده باشد؛ لیکن با جهاتی قانونی بعد از تنظیم، فسخ اقاله یا ابطال شده باشد؛ لذا با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات نماید.

3.    خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت

 یکی دیگر از شرایطی که به نظر می رسد لازم است در طرح دعوی اثبات مالکیت زمانی که دارنده سند عادی در صدد اثبات مالکیت خود است رعایت نماید، طرح خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت است. مخصوصا زمانی که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد؛ چراکه معمولا دادگاه ها در چنین مواردی دعوای مالکیت را به استناد بند ۷ ماده ۸۴ قانون آئین دادرسی مدنی رد می کنند با این اعتقاد که دعوا بر فرض ثبوت دارای اثر قانونی نیست و از طرف دیگر ایرادی که مخالفین استماع دعوای مالکیت دارند نیز به این شکل برطرف می شود؛ چرا که با اثبات مالکیت دارنده سند عادی و صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند بلاشک سند رسمی موجود در ید خوانده به مالک جدید که به موجب حکم دادگاه مالکیتش اثبات شده است منتقل می گردد. همچنین دارنده سند قبلی نمی تواند از سندی که دارد سوء استفاده نماید و با تنظیم سند جدید و ثبت ضبط در دفتر املاک اداره ثبت سند اول بی اعتبار خواهد شد و محل فقط یک سند خواهد داشت.

مدارک لازم برای طرح دعوی اثبات مالکیت

 اثبات مالکیت از راه استناد به آماره تصرف یا از راه اثبات وقوع یکی از اسباب تملک یعنی عقود و قراردادها، اخذ به شفعه، ارث، حیازت مباحات است. طبق ماده ۳۵ قانون مدنی: «تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.» متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل ندارد و بار اثبات دعوا بر عهده کسی است که می خواهد خلاف اماره قانونی تصرف را ثابت کند. تصرف در صورتی دلیل مالکیت است که مالک سابق مال معلوم نباشد در غیر این صورت باید در دادگاه اثبات نماید که به یکی از اسباب نقل، مال موضوع دعوا به او منتقل شده است.

مدارک و منضمات مورد نیاز:

·       تصویر مصدق سند رسمی؛

·        تصویر مصدق رسید پرداخت وجه؛

·        به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی؛

·       استماع شهادت شهود و مطلعین؛

·       درخواست استعلام

·        شماره پرونده استنادی؛

·        تحقیقات محلی؛

·        اتیان سوگند؛