دعوی زمین شهری
دعوی زمین شهری
مبحث اول: معرفی کمیسیون موضوع ماده ۱۲قانون زمین شهری
اراضی انواع گوناگونی دارد و تشخیص نوع اراضی از جهات مختلفی حائز اهمیت می باشد. چرا که هر نوع از اراضی واجد حقوق و مزایای مختلف و مجزایی بوده لذا می بایست به درستی و با دقت در تعیین نوع اراضی اقدام شود. در این راستا قانون گذار جهت تفکیک انواع اراضی از یکدیگر ضوابط و مقرراتی را وضع نموده است. در سال ۱۳۶۶ قانونی تحت عنوان «قانون زمین شهری» به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که در مواد ۳ و ۴و۵ این قانون اراضی به سه دسته بایر، موات و دایر تقسیم گردید. این قانون اوصاف و آثار هر کدام از این سه نوع را تبیین و تفسیر نموده است تا تشخیص نوع زمین با ملاک و معیارهای مشخصی صورت گیرد. علاوه بر این قانونگذار در ماده ۱۲ قانون مذکور کمیسیونی را جهت تشخیص نوعیت اراضی معین نموده است تا با لحاظ ویژگیها و ضوابط مقرر به تشخیص این مهم اقدام نماید. ماده ۱۲ قانون زمین شهری بدین شرح است: «تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است.»
همانگونه که در ابتدا متذکر شدیم، تشخیص نوع زمین از جهات مختلفی واجد اهمیت است؛ چرا که تشخیص نوعیت زمین مؤثر در مالکیت زمین است، لذا می بایست قبل از تعیین وضعیت ملک نسبت به تعیین نوع زمین اقدام شود.
از جمله جهات اهمیت این مورد است که برابر اصل ۴۵ قانون اساسی:
«انفال و ثروت های عمومی از قبیل زمین های موات یا رها شده و ... در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید. تفصیل و ترتیب استفاده از هر یک را قانون معین می کند.»
لذا اگر به تشخیص کمیسیون فوق الذکر زمینی، موات تشخیص داده شود به موجب اصل مذکور جزء انفال محسوب گردیده و در اختیار دولت اسلامی قرار می گیرد. همچنین تشخیص نوعیت اراضی مورد نیاز دولت برای خرید اراضی از شهروندان در قیمت و بهای ملک مورد نیاز موثر می باشد. همچنین در راستای حفظ محیط زیست و جلوگیری از تخریب اراضی کشاورزی و فضای سبز در محدوده شهرها تشخیص زمین های دایر ضروری است.
در راستای اجرایی سازی قانون زمین شهری آیین نامه اجرایی آن در سال ۱۳۷۱ به تصویب هیئت وزیران رسید. در این آیین نامه مواردی را که افراد مکلف به تشخیص نوع زمین و اخذ نظریه وزارت مسکن و شهرسازی گشته اند مشخص گردیده است. در این موارد دفاتر اسناد رسمی و سایر مراجعی که به نحوی از انحاء در رابطه با اراضی شهری اقداماتی از قبیل نقل و انتقال یا صدور مجوزهای قانونی و غیره انجام می دهند، مکلفند قبل از هرگونه اقدامی از وزارت مسکن و شهرسازی درباره ی نوع زمین استعلام نمایند. این موارد به این شرح هستند:
الف) صدور مجوز و پروانه: وفق ماده ۶ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری: «کلیه مراجعی که به نحوی از انحاء در ارتباط با زمین های شهری، اقداماتی از قبیل نقل و انتقال صدور مجوزهای قانونی و پروانه های حفر چاه یا ساختمانی و غیره انجام می دهند، ملزم و موظفند قبل از هر گونه اقدامی نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند، مگر اینکه با توجه به سایر مواد آیین نامه، نوع زمین مشخص و معین باشد. چنانچه وزارت مسکن و شهرسازی ظرف یک ماه، پاسخ استعلام مراجع یاد شده در این ماده را ندهد، مراجع مزبور می توانند رأسا اقدام نمایند.»
ب) پذیرش تقاضای ثبت زمین:
بند ۱۰ ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری در رابطه با پذیرش تقاضای ثبت بیان می دارد:
«ادارات ثبت مکلفند قبل از پذیرش ثبت زمین ها به نام اشخاص و ادامه تشریفات ثبتی زمین های ثبت شده ... موافقت کتبی وزارت مسکن و شهرسازی را اخذ نماید.»
ج) افراز و تقسیم و تفکیک اراضی:
بند ۱۰ ماده ۱۹ در قسمت دیگری بیان می دارد:
ادارات ثبت مکلف اند قبل از … افراز و تقسیم و تفکیک زمین ها، موافقت کتبی وزارت مسکن و شهرسازی را اخذ نماید.»
لذا کسب استعلام از وزارت مسکن و شهرسازی در زمان افراز و تقسیم و تفکیک اراضی نیز ضروری است.
د) نقل و انتقال:
بند ۱۱ ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری در رابطه با نقل و انتقال اراضی بیان می دارد:
«دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام هر گونه معامله نسبت به زمین های موضوع قانون، مراتب را از وزارت مسکن و شهرسازی استعلام و بر اساس نظر آن وزارتخانه و رعایت مقررات مربوط اقدام نمایند.»
البته این موضوع در ماده ۶ قانون مذکور در قسمت قبل نیز مورد توجه قرار گرفته بود.
ه) تملک و خرید اراضی:
برابر لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸، دولت می تواند در راستای اجرای موارد مذکور به تملک و خرید اراضی شهری اقدام نماید. در این زمان نیز دولت مکلف است قبل از هر گونه اقدامی ابتدا نظر وزارت مسکن و شهرسازی را استعلام نماید. اگر نظر وزارت مبنی بر موات بودن زمین بود که دولت اقدام به در اختیار گرفتن زمین می نماید و در صورت غیرموات بودن نیز اقدامات قانونی جهت خرید و تملک زمین مورد نظر صورت گیرد.
مبحث دوم: مرجع تشخیص نوعیت زمین مراحل اجرایی آن در دعوی زمین شهری
پیشتر مرجع تشخیص نوعیت زمین برابر ماده ۱۲ قانون اراضی شهری بر عهده کمیسیونی بود که در این ماده پیش بینی گردیده بود. این کمیسیون از نمایندگان وزرای دادگستری و مسکن و شهرسازی و شهرداری محل تشکیل گردیده بود. به موجب ماده ۱۲ قانون زمین شهری این وظیفه به عهده ی وزارت مسکن و شهرسازی قرار گرفته است. دستورالعمل اجرایی ماده ۱۲ قانون زمین شهری که توسط وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و اجرا گردیده است بیان می دارد:
«در اجرای ماده ۱۲ قانون زمین شهری، به منظور تشخیص نوع اراضی، کمیسیونی مرکب از سه نفر نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی که به حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب می شوند، تشکیل می گردد.»
گفتار اول: تشکیل پرونده در دعوی زمین شهری
انجام تشریفات اداری کمیسیون مذکور بر عهدهی دبیر خانه ی کمیسیون ماده ۱۲ است. دبیرخانه در صورتی اقدام به ثبت درخواست تشخیص نوعیت زمین و تشکیل پرونده می نماید که موارد ذیل را تهیه و ارائه نمایند:
-
مشخصات ثبتی زمین
-
دو نسخه از رونوشت یا فتوکپی نقشه ی ثبتی (در صورت نداشتن نقشه یاد شده دو نسخه کروکی دقیق زمین را منطبق با سوابق ثبتی)
-
انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب (در صورت وجود نقشه هوایی)